·         Častým problémem, který se v České republice vyskytuje, je, že některé realitní kanceláře a zprostředkovatelé nabízejí vše k čemu přijdou, a to i bez smlouvy, bez přesných informací o nemovitosti a bez právního prověření domu či bytu. Majitel nemovitosti, který chce prvoplánově oslovit co nejvíce realitních kancelářích, si však často nenechá vysvětlit, že právě tímto způsobem může přijít o svůj majetek. Profesionální realitní společnost nabízí nemovitosti zpravidla exkluzivně. Tudíž má klient jistotu. Jak kupující, tak prodávající. Proto si při výběru nemovitosti především ověřte, zda je nabízející realitní kancelář pojištěna a zda nemovitost nabízí exkluzivně. To je jakási známka solidnosti realitní kanceláře.

·        
Co zajistí solidní realitní kancelář?

·        
Solidní realitní kancelář se především snaží zajistit, aby se klient vyhnul všem rizikům spojeným s prodejem nemovitosti. Prověřuje totožnost zájemců, tedy kupujících, protože existují lidé, kteří chodí na prohlídky ne z důvodů koupě nemovitosti, ale chtějí se pouze podívat do domu a získat tip na vykradení.
Solidní realitní kancelář vám zajistí důkladné prověření nemovitosti, veškerý právní servis a poradenství včetně vypracování smluv a vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Není určitě nepodstatné, že veškerý servis realitní kanceláře je hrazen až následně z její provize.

·         Velká realitka nerovná se automaticky dobrá realitka. To je první upozornění oslovených realitních makléřů. Stejnou službu může poskytnout jak nadnárodní korporace, tak i živnostník. „Nejlepší vyzkoušenou metodou je takzvaný „mystery shopping“, kdy se klient informuje na několik nabídek vyhlídnuté kanceláře a na základě přístupu jejích pracovníků, rozsahu a kvality podávaných informací spolu s plněním sjednaných dohod dojde většinou k rychlému rozhodnutí, která z nich je dobrá. Hodně napoví i schůzka sjednaná v sídle realitní kanceláře a samotné jednání makléřů při osobním jednání,“ říká Petr Vosmík, ředitel z Českomoravské realitní.

·         Jak toto doporučení realizovat v praxi? Zvláště ve větších městech těžko. Realitní kanceláře spoléhají na to, že o jeden byt se pere několik zájemců. Čas na „mystery shopping“ má proto málokdo. Pokud by dotyčný zájemce chtěl obcházet realitky, porovnávat jejich přístup či kvalitu podávaných informací, může snadno o vyhlédnutou nemovitost přijít. Totéž platí v případě, že dotyčný si sice dá práci a předem si několik kanceláří vyzkouší a vybere tu pravou, jenže byt, který se mu líbí, nabízí na svých internetových stránkách zrovna nějaká jiná realitka.

·         O serióznosti realitní kanceláře svědčí i informace, které realitka poskytne klientovi o žádané nemovitosti. „Klient by měl dostat obecně povědomí o nemovitosti, na kterou se jde podívat. Vstupní informace (lokalita, velikost, dispozice, cena) by se měly krýt s jeho představou,“ podotýká Peter Višňovský z Lexxus Classic, kde působí jako obchodní ředitel. Karel Müller z Müller Reality Immobilien dodává: „Klient by se měl dozvědět majetkoprávní vztahy k nemovitosti, např. existence věcných břemen. Snímek z katastrální mapy spolu s listem vlastnictví ukáže, kde jsou hranice nemovitosti.“

·         V případě, že se klientovi vyhlédnutá nemovitost líbí, zařídí ideální realitní kancelář veškerý servis spojený se zajištěním peněz od klienta, převedením nemovitosti v katastru nemovitostí až po předání klíčů. Mezi povinnosti realitní kanceláře by měla patřit i právní péče, kterou pro realitní kancelář vyřizuje předem sjednaný advokát. Není však prý problém, když má klient vlastního právního zástupce, který bude s realitní kanceláří řešit koupi nemovitosti po právní stránce, tvrdí oslovení makléři.

·         Kromě poskytnutých informací o nemovitosti, by měl dobrý realitní makléř splnit i odbornější podmínky. V praxi to znamená, že by kromě svých obchodních dovedností měl nabídnout klientovi i komplexnější přístup po stránce stavební, technické, právní a finanční. „Je potřeba klienta zasvětit do konkrétního systému převodu nemovitosti. Případně prodiskutovat jeho požadavky ohledně převodu. Následovat by měly návrhy smluvních dokumentů a setkaní s prodávajícím, nedošlo-li k němu dříve,“ sděluje Peter Višňovský.

·         A jak tato teorie může také fungovat v praxi? Třeba takto: mladý manželský pár si chtěl v Praze koupit byt. Na stránkách jedné velké realitní kanceláře si manželé jeden vybrali a kontaktovali realitní makléřku. Ta jim sdělila, že na schůzku s prodávajícím nepůjde, ale že ji ráda domluví. Učinila, jak řekla. Domluvila, ale nepřišla. Protože se manželům byt líbil, rozhodli se pokračovat s realitkou v jednání. Ta od nich nejdříve vyinkasovala poplatek za zprostředkování ve výši několika desítek tisíc korun.

·         Místo návrhu kupní smlouvy připraveného na míru danému obchodu předložila realitka kupujícím jakýsi standardní návrh smlouvy plný gramatických chyb. Zároveň začala hypoteční makléřka vyřizovat pro manželský pár hypotéku. Teprve po několika týdnech se díky bance zjistilo, že na listu vlastnictví domu je záznam o konkurzu předchozího majitele domu, který byty převáděl do osobního vlastnictví. Zástupci realitní kanceláře manželům sdělili, že je touto informací nechtěli příliš stresovat. Proto jim ji pro jistotu neřekli.

·         Martýrium koupě bytu po několika dalších týdnech úspěšně skončilo. Manželé měli svůj byt, prodávající své peníze. A realitka svou tučnou odměnu. Při otázce manželů, za co tuto odměnu inkasuje, pracovnice kanceláře odpověděla: „Za to, že spárujeme přes internet prodávajícího a nakupujícího.“ O servisu, o kterém mluvili námi oslovení makléři, nepadlo ani slovo.

·         Podle čeho poznáte podvodníky a nepoctivce

Nikdy nepodepisujte smlouvu se zprostředkovatelem, který
* si vaši nemovitost ani neprohlédl a už stanovil cenu
* slibuje už v telefonu, že prodá na 100 % za několik dní * chce provizi po kupujícím i prodávajícím (v Česku platí pravidlo, že provizi platí prodávající, případně pronajímatel)
* nutí vás, abyste sám šel na katastrální úřad a obstarával dokumenty
* mlží a neodpovídá konkrétně na vaše otázky
* nutí k podpisu smlouvy, aniž dá čas na rozmyšlenou
* chce po vás předem zálohu na služby
* nesdělí vám jasně, jaký má marketingový plán prodeje * nutí do věcí, které určitě nechcete dělat (například podepsat exkluzivitu na několik měsíců, nebýt, nebo naopak být přítomen při prohlídkách a podobně)

Nikdy ani nejednejte s realitní firmou, která
* nabízí nemovitost, o jejíž nabídce prodávající ani neví
* vykrádá nabídky jiných zprostředkovatelů, pokud podvádí své konkurenty, podvede asi i vás

·         Co svědčí o solidnosti realitní kanceláře
* místo, kde má kancelář sídlo
* právní forma a výše základního kapitálu
* vystupování zaměstnanců
* právní a finanční poradenství
* četnost a umístění inzerce, její kvalita
* propracovaný marketingový plán celého prodeje
* výše provize, a zda je procento včetně DPH
* internetové stránky společnosti
* reference
* pojištění rizik
* kolik nemovitostí prodala v uplynulém roce
* zda se specializuje i na lokalitu, kde je vaše nemovitost

·          

·          

 

Prodáváš, tak plať

Začneme tedy tím, kdo daň z převodu nemovitostí platí, tj. je poplatníkem. Ve většině případů je to převodce, tím bývá nejčastěji prodávající. Ale aby to nebylo tak jednoduché, samozřejmě existují výjimky.

Pokud jde o nabytí nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí, při konkursu nebo vyrovnání a při nabytí vydržením (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let), což znamená, že nedošlo k nabytí na základě uzavření klasické smlouvy, pak je v tomto případě poplatníkem nabyvatel.

Jestliže k nemovitosti existuje věcné břemeno (například dům darovaný rodiči jejich dětem, ve kterém na základě věcného břemene rodiče dál žijí), pak je plátcem oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcného břemenu (tedy v našem příkladu jsou to rodiče).

Existuje i případ, kdy jsou plátci jak převodce, tak i nabyvatel. K placení daně oběma dochází, pokud jde o výměnu nemovitostí (například vlastník bytu v Libni vymění svůj byt s vlastníkem bytu v Holešovicích za jeho byt). Převodce i nabyvatel jsou povinni platit daň společně a nerozdílně.

Pro úplnost ještě doplníme, jak je to v případě převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti z nebo do společného jmění manželů. Každý z manželů je samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné.

V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a daň platí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu.

Předmět, základ a sazba

Předmětem daně z převodu nemovitostí je, jak už bylo na začátku řečeno, úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem, včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tato daň se vybírá také při bezúplatném zřízení věcného břemene při nabytí nemovitosti darováním.

Pokud dojde ke směně nemovitostí, například vaší parcely s parcelou vašeho souseda, považuje se tato směna za jeden převod a daň se vybírá z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.
Z nemovitostí na území České republiky se daň vybírá bez ohledu na státní občanství účastníků převodu.

Základem daně z převodu nemovitostí bude logicky cena dané nemovitosti. Touto cenou může být:

• cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, že cena sjednaná dohodou je nižší než cena zjištěná. Je-li však sjednaná cena vyšší než zjištěná, pak je základem daně tato sjednaná cena,
• v případě vydržení (tj. pokud někdo vlastnil majetek v dobré víře a s dobrým úmyslem posledních deset let) je to opět cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení,
• cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
• cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci, tj. na základě leasingu,
• v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě cena dosažená vydražením,
• cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku (např. obec, kraj),
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, náhrada určená soudem nebo podíl na výtěžku z prodeje nemovitosti určený soudem,
• v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, rozdíl cen před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
• v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku.

Sazba daně z převodu nemovitostí je 3 % ze základu daně. Ten se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a samotná daň na celé koruny nahoru.

Daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně (tj. příslušný finanční úřad), a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu. Daň je potom splatná právě v této tříměsíční lhůtě. Součástí daňového přiznání je většinou ověřený opis či kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují vlastnické vztahy k nemovitosti. Pokud daň činí míně než 100 Kč, daňové přiznání se musí podat, nicméně daň se neplatí.

Kdy se platit nemusí

Stejně jako u řady jiných daní může nastat řada situací, kdy při splnění určitých podmínek dojde k osvobození od této daně.

Mezi nejběžnější případy patří například  bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů nebo převody a přechody vlastnictví k majetku z Fondu národního majetku a z Pozemkového fondu na základě rozhodnutí o privatizaci. Úplný přehled případů, kdy dochází k osvobození od daně z převodu nemovitostí najdete

Služby prodávajícím

zajišťujeme pro vás:

·         dostavíme se na prohlídku nemovitosti do 24 hodin od vašeho kontaktu. Na místě pořídíme fotodokumentaci a podrobný popis nemovitosti. Doporučíme vám nejvyšší prodejní cenu.

·         Vaše nemovitost je ihned zanesena do naší databáze a nabídnuta evidovaným klientům

·         Zajišťujeme potřebnou dokumentaci k nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, nabývací titul, znalecký posudek

·         prohlídky vaší nemovitosti probíhají za účasti kvalifikovaného realitního makléře s maximálním důrazem na vaše soukromí a čas

·         zajišťujeme kompletní právní servis a zastupování na Katastrálním úřadě u vkladového řízení a Finančním úřadě u podání daně z převodu nemovitosti

·         1x týdně vás realitní makléř telefonicky nebo e-mailem informuje o stavu prodeje vaší nemovitosti

·         u výhradního zastoupení prodeje u OV – zajišťujeme a hradíme znalecký posudek pro daň z převodu nemovitosti

·         u výhradního zastoupení převodu čl.práv a povinností u DB – hradíme převodní poplatek

·         zajišťujeme předání vaší nemovitosti novému nabyvateli

Služby kupujícím

zajišťujeme pro vás:

·         zprostředkujeme pro vás koupi, pronájem nemovitosti

·         zaevidujeme vás do naší databáze a budeme vás pravidelně informovat o nových nemovitostech

·         za doprovodu realitního makléře vás provedeme po vámi vybrané nemovitosti

·         zajišťujeme pro vás veškerou dokumentaci k vámi vybrané nemovitosti

·         zajišťujeme pro vás kompletní právní servis a zastupování na Katastrálním úřadě u vkladového řízení a Finančním úřadě u podání daně z převodu nemovitosti

·         naši hypoteční poradci vám poradí s výběrem nejlepšího způsobu financování i finančního ústavu

·         vyřizujeme za vás všechny náležitosti spojené za zajištěním úvěru. Vy pouze doložíte potřebné doklady o příjmech

·         zajišťujeme předání nemovitosti

·         zajišťujeme formuláře na přepis elektřiny , plynu

·         Přizpůsobení financování vašim požadavkům

·         Výběr finančního ústavu

·         Komplexní žádost o poskytnutí úvěru

·         Vyřízení všech náležitostí žádosti o úvěr

·         Kombinace hypotéky a stavebního spoření

·         Úvěr ve výši 100% z ceny nemovitosti

·         Úvěr na družstevní byty

·         Pojištění nemovitosti